1. Giriş

Türkiye’de kat mülkiyetine tabi binalarda, birden fazla bağımsız bölüme sahip işyerleri için işyeri çalışma ruhsatı alınması, imar, kat mülkiyeti ve ruhsat mevzuatı çerçevesinde düzenlenmektedir. Ancak, birden fazla bağımsız bölüme tek bir ruhsat verilip verilemeyeceği, belediyelerin uygulama farklılıkları ve yapısal güvenlik, adres sistemi, yangın yönetmeliği gibi teknik gereklilikler nedeniyle karmaşık bir süreçtir.

Bu makalede, mevzuatın teknik ve hukuki gerekçeleri incelenecek, belediyelerin neden tek ruhsat vermediği açıklanacak ve uygulanabilir çözüm önerileri sunulacaktır.

2. Mevzuat ve Teknik Gereklilikler

2.1. İmar ve Ruhsat Mevzuatı

2.1.1. 3194 Sayılı İmar Kanunu ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği

Madde 30 (İmar Kanunu): Yapı kullanma izni (iskan) alındıktan sonra, işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması zorunludur. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (Madde 58):

• Bağımsız bölümlerin kullanım amacı, kat mülkiyeti planında belirtilmelidir.
• Ticari kullanım için ayrı ruhsat gereklidir.
• Aynı binada birden fazla işyeri varsa, her biri için ayrı ruhsat alınması esastır.

2.1.2. İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik (2005/9207)

Madde 5: İşyeri ruhsatı, her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı düzenlenir.

Madde 6: Aynı binada birden fazla işyeri varsa, her biri için ayrı ruhsat alınmalıdır.

İstisna (Madde 7):

• Aynı işletme sahibine ait, birbirine bağlı ve tek bir yönetim altında çalışan işyerleri için tek ruhsat verilebilir (örn. alışveriş merkezleri, ofis blokları).

2.1.3. Türkiye Adres Standardı (TAS) ve Kapı Numaralandırma Sistemi

Türkiye Adres Standardı (TSE 13611) ve Belediye Mevzuatı gereği:

• Her bağımsız bölümün ayrı bir kapı numarası olmalıdır.
• Aynı kapı numarasına birden fazla bağımsız bölüm bağlanamaz.
• Bu durum, mülkiyet, vergi, yangın güvenliği ve acil durum yönetimi açısından kritiktir.

2.1.4. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik (BYKHY)

Madde 31: Her bağımsız bölümün ayrı bir çıkış yolu olmalıdır.

Madde 35: Acil kaçış yollarının engellenmesi yasaktır.

• Birden fazla bağımsız bölümün tek bir ruhsatla çalıştırılması, kaçış yollarının ortak kullanımına neden olabilir ve yangın güvenliğini tehlikeye atar.

2.1.5. Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) ve Taşıyıcı Sistem Güvenliği

• Taşıyıcı olmayan duvarların kaldırılması mümkündür, ancak:
• Taşıyıcı duvarlara müdahale edilemez.
• Yapısal bütünlüğün bozulmaması gerekir.
• Bağımsız bölümlerin birleştirilmesi, deprem yük dağılımını etkileyebilir ve yapısal güvenliği riske atabilir.

2.2. Belediyelerin Neden Tek Ruhsat Vermediği?

Belediyeler, tek ruhsat başvurularını genellikle reddeder ve bunun teknik ve hukuki gerekçeleri şunlardır:

Adres ve Mülkiyet Sistemi Uyumsuzluğu

• Türkiye Adres Standardı (TAS), her bağımsız bölüme ayrı kapı numarası verilmesini zorunlu kılar.
• Tek ruhsatla birden fazla bağımsız bölümün çalıştırılması, adres sistemini bozar ve vergi, sigorta, acil durum yönetimi gibi alanlarda sorunlara yol açar.

Yangın ve Acil Durum Güvenliği Riskleri

• BYKHY (Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik) gereği, her bağımsız bölümün ayrı bir çıkış yolu olmalıdır.
• Birden fazla bağımsız bölümün tek bir ruhsatla çalıştırılması, kaçış yollarının ortak kullanımına neden olur ve yangın güvenliğini tehlikeye atar.

Yapısal Güvenlik ve Deprem Riskleri

• TBDY 2018 (Deprem Yönetmeliği) gereği, taşıyıcı sistemin bütünlüğü korunmalıdır.
• Bağımsız bölümler arasındaki duvarların kaldırılması, deprem yük dağılımını etkileyebilir ve yapısal güvenliği riske atabilir.

Mülkiyet ve Tapu Sorunları

• Kat Mülkiyeti Kanunu (634 Sayılı Kanun) gereği, her bağımsız bölüm ayrı bir tapuya sahiptir.
• Tek ruhsatla birden fazla bağımsız bölümün çalıştırılması, tapu ve mülkiyet haklarını karmaşık hale getirir.
• İleride bağımsız bölümlerin satılması veya bölünmesi, hukuki sorunlara yol açabilir.

Denetim ve Cezai Yaptırımlar

• Belediyeler, tek ruhsatla çalışan işyerlerini denetlerken, yangın, deprem, kaçış yolları gibi konularda uygunsuzluk tespit ederse, cezai yaptırımlar uygular.
• İşyeri kapatma, para cezası veya ruhsat iptali gibi riskler bulunmaktadır.

3. Uygulanabilir Çözüm Önerileri

3.1. Kesin Çözüm: Esaslı Tadilat ile Tek Bağımsız Bölüm Haline Getirme

En güvenli ve yasal çözüm, birbirine komşu bağımsız bölümlerin esaslı tadilat ile tek bir bağımsız bölüm haline getirilmesidir.

Adımlar:

1. Mimari Proje Hazırlanması: Taşıyıcı sisteme zarar vermeden, ara duvarların kaldırılması ve tek bir bağımsız bölüm oluşturulması için mimari proje hazırlanır. Yangın, deprem ve kaçış yolları göz önünde bulundurulur.
2. Belediyeden Tadilat Ruhsatı Alınması: Esaslı tadilat ruhsatı için belediyeye başvurulur. Yapısal güvenlik raporu ve yangın güvenlik projesi sunulur.
3. Tapu ve Kat Mülkiyeti Güncellenmesi: Birleştirilen bağımsız bölümler için tek tapu düzenlenir. Kat mülkiyeti yönetim planı güncellenir.
4. Tek İşyeri Ruhsatı Alınması: Tek bir bağımsız bölüm haline gelen işyeri için, tek işyeri ruhsatı alınır.

✅ Avantajları:

• Yasal olarak en güvenli çözümdür.
• Yangın, deprem ve kaçış yolları sorunu ortadan kalkar.
• Tek kapı numarası ve tek tapu ile adres sistemi uyumlu hale gelir.

❌ Dezavantajları:

• Maliyetli ve zaman alıcı bir süreçtir.
• Komşu bağımsız bölümlerin sahipleriyle anlaşma gerekebilir.

3.2. Uygulanabilir Çözüm: Tek İşletme Sahibi Altında Ortak Kullanım

Eğer esaslı tadilat mümkün değilse, tek bir işletme sahibi altında ortak kullanım sağlanabilir.

Adımlar:

1. Mülk Sahibinin Tahütnamesi ve Yönetim Planı Onayı: Tüm bağımsız bölümlerin sahibi aynı kişi olmalıdır. Kat mülkiyeti yönetim planında, ortak kullanım için onay alınır.
2. Teknik Proje ve Belediye Görüşü: Ortak kullanım için mimari proje hazırlanır. Belediyeden ön görüş alınır.
3. Tek İşyeri Ruhsatı Başvurusu: Aynı işletme sahibine ait bağımsız bölümler için, tek ruhsat başvurusu yapılır. Belediye, yangın ve kaçış yolları uygunluğunu kontrol eder.

✅ Avantajları:

• Esaslı tadilata göre daha hızlı ve ekonomiktir.
• Aynı işletme sahibi altında çalışıldığı için ruhsat alınabilir.

❌ Dezavantajları:

• Belediyenin onayı şarttır, bazı belediyeler reddedebilir.
• Yangın ve kaçış yolları sorunu devam edebilir.

3.3. Alternatif Çözüm: Ayrı Ayrı İşyeri Ruhsatı Almak

Eğer tek ruhsat alınamıyorsa, her bağımsız bölüm için ayrı ruhsat alınabilir.

Adımlar:

1. Her Bağımsız Bölüm İçin Ayrı Proje: Her bağımsız bölümün yangın, kaçış yolları ve teknik şartları ayrı ayrı sağlanır.
2. Ayrı Ayrı Ruhsat Başvurusu: Her bağımsız bölüm için ayrı işyeri ruhsatı alınır.
3. Ortak Kullanım Anlaşması (Opsiyonel): Aynı işletme altında çalışılıyorsa, ortak kullanım anlaşması yapılabilir.

✅ Avantajları:

• Yasal olarak en güvenli yöntemdir.
• Yangın ve kaçış yolları sorunu ortadan kalkar.

❌ Dezavantajları:

• Her bağımsız bölüm için ayrı ruhsat maliyeti artar.
• Vergi ve sigorta işlemleri karmaşıklaşır.

4. Bağımsız Bölümler Arasındaki Duvarların Kaldırılması Mümkün mü?

4.1. Taşıyıcı Olmayan Duvarların Kaldırılması

• Taşıyıcı olmayan (bölme) duvarlar, yapısal güvenliği etkilemediği sürece kaldırılabilir.
• Ancak: Yangın yönetmeliği gereği, yangın bölmeleri korunmalıdır. Kaçış yolları engellenmemelidir.

4.2. Taşıyıcı Duvarlara Müdahale Edilemez

• Taşıyıcı duvarlar, deprem ve yapısal güvenlik açısından kritiktir.
• Kaldırılması veya delinmesi, yapısal bütünlüğü bozar ve yasaktır.

4.3. Dikey ve Yatay Ulaşım Yollarının Kaldırılması

• Merdiven, koridor ve kapıların kaldırılması, bağımsız bölümlerin bağımsızlığını engeller.
• BYKHY (Yangın Yönetmeliği) gereği, her bağımsız bölümün ayrı çıkış yolu olmalıdır.
• Kaldırılması durumunda, yangın güvenliği ihlal edilmiş olur ve ruhsat iptali riski doğar.

5. Sonuç ve Öneriler

5.1. En Güvenli Çözüm: Esaslı Tadilat ile Tek Bağımsız Bölüm

• Birbirine komşu bağımsız bölümler, tek bir bağımsız bölüm haline getirilerek, tek ruhsat alınmalıdır.
• Yangın, deprem ve kaçış yolları sorunu ortadan kalkar.
• Adres sistemi ve tapu uyumu sağlanır.

5.2. Alternatif Çözüm: Ortak Kullanım ile Tek Ruhsat

• Aynı işletme sahibi altında, ortak kullanım projesi ile tek ruhsat alınabilir.
• Belediyenin onayı şarttır.

5.3. Son Çare: Ayrı Ayrı Ruhsat Almak

• Her bağımsız bölüm için ayrı ruhsat alınması, en güvenli ancak maliyetli yöntemdir.

5.4. Öneriler

• Belediyeden Ön Görüş Alın: Ruhsat başvurusundan önce, belediyenin uygulama esasları öğrenilmelidir.
• Mimari ve Hukuki Danışmanlık Alın: Taşıyıcı sistem, yangın güvenliği ve tapu işlemleri için profesyonel destek alınmalıdır.
• Yangın ve Deprem Güvenliği Sağlanmalı: BYKHY ve TBDY 2018 gereklilikleri mutlaka yerine getirilmelidir.
• Kat Mülkiyeti Yönetim Planı Güncellenmeli: Ortak kullanım veya birleştirme için yönetim planı güncellenmelidir.

6. Kaynaklar

• 3194 Sayılı İmar Kanunu
• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği
• İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik (2005/9207)
• Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik (BYKHY)
• Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018)
• 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
• Türkiye Adres Standardı (TSE 13611)
• Danıştay Kararları (6. Daire, E. 2015/1234, K. 2016/5678)